Immisje w polskim prawie cywilnym – czym są i jak można im przeciwdziałać?

W polskim prawie cywilnym kwestia immisji stanowi istotny obszar regulacji dotyczący stosunków między właścicielami sąsiednich nieruchomości. Pojęcie to odnosi się do sytuacji, w których ingerencja jednego użytkownika nieruchomości wpływa na prawa związane z inną posesją. Zanim jednak zagłębimy się w szczegóły tego zagadnienia, warto przyjrzeć się szeroko zakrojonej problematyce immisji, jej istocie oraz wpływowi na prawa i obowiązki właścicieli.

Czym są immisje?

Na początku warto zaznaczyć, że termin “immisja” odnosi się do sytuacji, w której użytkownicy jednej posesji ingerują w prawa związane z inną posesją poprzez różnorodne działania.

Immisje reguluje art. 144 Kodeksu cywilnego (dalej jako k.c.). Zgodnie ze wskazanym przepisem, właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Właściciel korzystający ze swojej nieruchomości może oddziaływać na nieruchomości sąsiednie w różnoraki sposób, dlatego też immisje dzieli się na

• immisje bezpośrednie oraz

• immisje pośrednie.

Pierwsze z nich stanowią bezpośrednią ingerencję w sferę cudzej własności, np. poprzez skierowanie na nieruchomość sąsiednią wód opadowych. Drugie natomiast pośrednio oddziałują na nieruchomość sąsiednią, np. poprzez generowanie nieprzyjemnych zapachów czy hałasu. Wszelka bezpośrednia ingerencja na nieruchomości sąsiednie jest bezwzględnie zakazana. Natomiast jeżeli chodzi o oddziaływanie pośrednie, to jest ono dopuszczalne, o ile mieści się w granicach przeciętnej miary. Oceny przedmiotowej „przeciętnej miary” należy dokonywać biorąc pod uwagę społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości oraz stosunki miejscowe panujące na danym obszarze.

Jak wskazał to Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 5 października 2017 r., I ACa 1520/16: Oceniając przeciętną miarę zakłóceń, o jakiej mowa w art. 144 k.c. należy zbadać częstotliwość zakłóceń, ich porę w ciągu doby, intensywność, skutki dla zdrowia i życia ludzi, rodzaj źródła immisji, motywację właścicieli nieruchomości, czy też wartość, jaką społeczeństwu przynoszą działania wytwarzające immisje.

Jak wynika to natomiast z Komentarza do ww. przepisu pod red. prof. dr hab. Krzysztofa Pietrzykowskiego: Oddziaływanie na nieruchomość sąsiednią może przybrać postać immisji bezpośredniej lub immisji pośredniej. Przez to pierwsze pojęcie rozumie się bezpośrednią ingerencję w sferę cudzej własności (naruszenie własności); dotyczy ich art. 140. Immisja pośrednia natomiast to ujemne oddziaływanie na nieruchomość sąsiednią, przy czym źródłem tego oddziaływania jest korzystanie przez właściciela z jego nieruchomości (tzw. nieruchomości wyjściowej). Działania właściciela mogą prowadzić m.in. do wytworzenia ciepła, hałasu, wstrząsów, przykrych zapachów, które utrudniają korzystanie z nieruchomości sąsiednich. Immisjami pośrednimi są także zanieczyszczenie powietrza czy zakłócenia w zakresie odbioru radiowego lub telewizyjnego. Komentowany przepis wyznacza granice dopuszczalnych immisji pośrednich.

Jak przeciwdziałać immisjom?

Co istotne, przepisy prawa powszechnie obowiązującego przewidują konkretne rozwiązania, które mają na celu przeciwdziałać immisjom. Podstawa prawna do takiego działania, została przewidziana w art. 222 § 2 k.c., który stanowi, iż przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.

Przywołany wyżej przepis prawny wprowadza możliwość wystąpienia z tzw. roszczeniem negatoryjnym, czyli żądaniem w stosunku osoby odpowiedzialnej za daną immisje, aby zaprzestała tego działania lub przywróciła stan zgodny z prawem. Właścicielowi nieruchomości, w zależność od sytuacji, może przysługiwać bądź żądanie zaprzestania naruszeń, bądź żądanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem albo oba te żądania jednocześnie. Jeżeli właściciel, na nieruchomość którego oddziałują immisje, postanowi wystąpić z roszczeniem negatoryjnym, to będzie obowiązany wykazać, iż immisje faktycznie występują i obciążają jego nieruchomość ponad przeciętną miarę – niniejsze wynika z art. 6 k.c., który stanowi, że ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne.

Realizacja prawa określonego w art. 222 § 2 k.c. wymagałaby wytoczenia do sądu powództwa o zaprzestanie immisji przeciwko właścicielowi nieruchomości, który wytwarza ponadprzeciętny hałas.

Jeżeli określona osoba zdecydowałaby się wystąpić do sądu z powództwem o zaniechanie immisji, wówczas sąd dokonałby oceny tej sytuacji, biorąc pod uwagę społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości oraz panujące stosunki miejscowe. Jeżeli powyższa analiza wykazałaby, iż immisje zakłócają korzystanie z nieruchomości w sposób nadmierny, sąd byłby władny wydać wyrok zmierzający do zaniechania dalszym immisjom.