Pusty: 0,00 zł
Kto ponosi koszt remontu balkonu we wspólnocie?
0 komentarzy
Odpowiedź na pytanie o ponoszenie kosztu remontu balkonu nie jest jednoznaczna. Niemniej, celem odpowiedzi na tak pytanie kto ponosi koszt remontu balkonu w bloku, w pierwszej kolejności wskazać należy, iż zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.
Na koszty zarządu nieruchomością wspólną, w myśl art. 14 ustawy o własności lokali składają się m. in. wydatki na remonty i bieżącą konserwację.
Dalej, należałoby zaznaczyć również, że stosowanie do art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że koniecznym jest ustalenie czy balkony, pomimo iż wykorzystywane są wyłącznie przez poszczególnych właścicieli lokali, stanowią część nieruchomości wspólnej czy też stanowią część składową lokali.
Jak zważył o tym Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 15 marca 2013 r. wydanym w sprawie o sygn. akt: I ACa 1265/12: balkon ma dwojaki charakter – jest bowiem pomieszczeniem pomocniczym przynależnym do danego lokalu, a jednocześnie elementem konstrukcyjnym budynku, zaliczanym w pewnych granicach do części wspólnych budynku, a zatem wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, którymi są elementy konstrukcji balkonu trwale połączone z budynkiem – jako ich elementy wewnętrzne – stanowią część składową nieruchomości wspólnej i obciążają wspólnotę mieszkaniową.
Z kolei w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 maja 2017 r. o sygn. II OSK 2404/15, zostało wskazane, iż: kwalifikacja balkonu podobnie jak i loggi jako tzw. pomieszczenia przynależnego do wyodrębnionego lokalu, bądź też jako części nieruchomości wspólnej nie została w sposób wyraźny unormowana w przepisach.
W orzecznictwie przyjęta została koncepcja, zgodnie z którą balkon lub loggia przylegające do określonego lokalu i służące do wyłącznego użytku osób zajmujących ten lokal stanowią część składową tego lokalu. Zauważa się jednak, że dotyczy to tylko “wewnętrznej” części balkonu lub loggi, natomiast ich elementy zewnętrzne i elementy konstrukcyjne bezpośrednio przylegające do bryły budynku są elementami nieruchomości wspólnej. Wskazuje się jednak również, że w pewnych przypadkach, gdy wymagają tego względy estetyczne lub architektoniczne, pewne elementy urządzenia balkonu (np. barierki, daszki) powinny być uważane za części nieruchomości wspólnej, choćby służyły do wyłącznego użytku osób zajmujących określony lokal.
Należy również przywołać treść istotnej w tej materii uchwały Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r. wydanej w sprawie o sygn. akt: III CZP 10/08, w której wskazano, iż ani ustawa o własności lokali, ani Prawo budowlane nie zawierają ustawowej definicji pojęcia “balkon”, a doświadczenie życiowe dowodzi, że pojęciem tym określa się nader zróżnicowane pod względem konstrukcyjnym, architektonicznym i wizualnym części budynku.
W tej sytuacji, wobec braku jurydycznych kryteriów pozwalających na dookreślenie tego pojęcia, przyjąć należy, że pod pojęciem “balkonu” jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego rozumieć należy tę tylko jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem.
Wobec powyższego, elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku, i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu, uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, a w konsekwencji – z mocy art. 3 ust. 2 ustawy – powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. Konsekwencją powyższego jest przyjęcie, z mocy art. 14 pkt 1 ustawy, że wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej stanowią koszty zarządu tą nieruchomością, które obciążają wspólnotę mieszkaniową.
Nie jest możliwe sztywne określenie granic, w przypadku balkonów, fragmentów balkonów, które stanowią nieruchomość wspólną oraz fragmentów balkonów służących wyłącznie właścicielowi lokalu. Pewne różnice w orzecznictwie w kwalifikowaniu określonych elementów balonu – albo do elementów konstrukcyjnych budynku albo służących tylko do użytków poszczególnych właścicieli są wynikiem konkretnego stanu faktycznego oraz różnorodności balkonów.
Możliwość ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem i remontami balkonów, które służą do wyłącznego korzystania właścicielom poszczególnych lokali, zależna jest zatem od charakteru uszkodzeń, napraw i prac konserwacyjnych.
Wspólnota mieszkaniowa może pokrywać koszty związane z utrzymaniem i remontami balkonów, które służą do wyłącznego korzystania właścicielom poszczególnych lokali, jednak wyłącznie w częściach, które stanowią nieruchomość wspólną. Natomiast koszt remontu i utrzymania fragmentów balkonów, które stanowią część składową lokalu i które właściciel może swobodnie modyfikować spoczywać winien na właścicielu lokalu.
Zapraszamy również do śledzenia nas na social mediach, gdzie często pojawiają się posty o nadchodzących zmianach w prawie, najbliższych szkoleniach lub też wydarzeniach prawnych, o których warto wiedzieć.
